mooc不动产评估答案(mooc完整答案)
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第一讲：何为不动产？随堂测验
1、不动估价对象为一栋复式住宅，产评其中“复式”一词表示的估答是估价对象的( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、案m案实体
B、整答功能
C、不动质量
D、产评权益中的估答权利
2、下列对某宗房地产状况的案m案描述中，不属于位置描述的整答是（ ）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、不动该房地产位于28层办公楼的产评第8层
B、该房地产500米内有地铁站点
C、估答该房地产离机场约25公里
D、案m案该房地产坐北朝南
3、整答距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（ ） （2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、空间直线距离
B、交通线路距离
C、交通时间距离
D、经济距离
第三讲：不动产价格影响因素随堂测验
1、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、控制土地供应量
B、增加城镇居民可支配收入
C、增加房地产保有环节税收
D、提高城市化水平
2、下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、建筑结构
B、周围环境
C、建筑物内空间布局
D、土地开发程度
3、下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、土地用途
B、所在区域绿化水平
C、土地容积率
D、土地使用期限
第四讲：不动产估价原则和程序随堂测验
1、关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B、抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C、未经登记的房地产经有效认定处理后可以作为征收估价对象
D、司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
2、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、只有合法的房地产才能成为估价对象
B、估价对象状况必须是实际状况
C、以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D、估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
3、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A、委托人
B、估价报告预期使用者
C、管理部门
D、中立
单元测验_不动产与不动产价格
1、1、房地产的( )特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。（《房地产开发理论与方法》模拟二）
A、不可移动
B、供给有限
C、价值量大
D、用途多样
2、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。 （《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A、间断
B、波浪
C、连续
D、螺旋
3、由于土地数量难以增加或减少，并具有（ ），其供给弹性小。
A、独一无二性
B、不可移动性
C、价值高大性
D、数量有限性
4、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（ ）。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A、供给、需求、利用状况
B、价值、使用价值、供求
C、有用性、稀缺性、有效需求
D、权利、租金、利率
5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。（《房地产开发理论与方法》模拟三）
A、房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
6、下列不属于构筑物的是（ ）。
A、储藏室
B、水塔
C、隧道
D、道路
7、以下不属于房地产存在形态的是（ ）。
A、土地
B、建筑物
C、房地
D、权益
8、对不动产估价来说，土地是（ ）。
A、平面的
B、三维立体的
C、陆地表面
D、地下空间
9、在不动产估价中一般所说的价值是指（ ）。
A、投资价值
B、正常成交价格
C、使用价值
D、交换价值
10、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、控制土地供应量
B、增加城镇居民可支配收入
C、增加房地产保有环节税收
D、提高城市化水平
11、下面（ ）不是由外部经济的原因面引起房地产价格上升。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A、装饰装修改造
B、修建广场，公园、公共绿地
C、调整城市发展方向
D、改变城市格局
12、现实中，有时评估的不一定是（ ），而是某些特定条件限制下的正常价格或金额，如拆迁补偿估价。
A、公开市场价值
B、使用价值
C、投资价值
D、交换价值
13、严格来说，正常成交价格的形成条件不包括（ ）
A、适当期间完成交易
B、卖者和买者都具有完全信息
C、特定的买者和卖者
D、公开市场
14、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（ ）。
A、名义价格
B、实际价格
C、市场价格
D、成交价格
15、现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ ）。
A、甲
B、乙
C、丙
D、不能确定
16、基准地价系数修正法是（ ）在估价实践中的具体运用。
A、合法原则
B、预期收益原则
C、最有效使用原则
D、替代原则
17、估价报告有效期应从( )起计。
A、估价时点
B、估价作业期
C、出具估价报告之日
D、签订估价委托合同之日
18、关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B、抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C、未经登记的房地产经有效认定处理后可以作为征收估价对象
D、司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
19、如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
20、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为( )。 （2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A、房屋征收决定公告之日
B、原征收补偿协议达成之日
C、用于产权调换房屋支付之日
D、委托估价之日
21、下列估价工程中，宜首先进行的是( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、制订估价作业方案
B、实地查勘估价对象
C、确定估价结果
D、撰写估价报告
22、评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
B、价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况
D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况
23、因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。
24、某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。
25、理论价格不是现实价格，评估价格是现实价格。
26、决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。
27、一般物品的价格必然包含生产成本因素，但地价不一定包含。
28、估价期日是一个时段概念。
29、估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
30、最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
第一讲课后作业
1、不动产需要专业估价的基本条件是不动产具有（ ）特性 A. 独一无二和供给有限 B. 独一无二和价值量大 C. 流动性差和价值量大 D. 不可移动和用途多样
2、不动产与动产如何区分？
3、不动产估价与不动产定价的区别是什么？
4、不动产的实物状况与权益状况如何区别？实物状况好的价值必定高吗？
5、地价与一般物品价格的联系与区别有哪些？
第三讲课后作业
1、以太原市地铁规划与建设分析城市规划预期对不动产价格的影响。
2、不同年龄的人口变动对不动产价格影响是否有区别？为什么？
第五周：市场比较法
第一讲：何为市场比较法随堂测验
1、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
2、下列房地产中，通常适用比较法估价的是（ ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、标准厂房
B、行政办公楼
C、写字楼
D、房地产开发用地
第二讲：可比案例选取方法随堂测验
1、评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（ ）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） 交易实例 建筑面积 （m2） 用途 成交价格 （元/m2） 成交日期 区域 交易情况 甲 120 居住 5800 2015.8.3 同一供需量 正常交易 乙 105 居住 6000 2016.6.30 同一供需量 正常交易 丙 140 办公 6500 2016.9.29 同一供需量 正常交易 丁 115 居住 6100 2016.7.31 不同供需量 正常交易
A、甲
B、乙
C、丙
D、丁
2、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、土地取得方式相同
B、土地规划用途相同
C、项目规模大小相当
D、项目建设期长短相近
3、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（ ）。
A、区位相近
B、档次相当
C、面积相等
D、权利性质相同
第三讲：如何进行交易情况修正随堂测验
1、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A、所在区域的消费者观念发生了变化
B、国家调整了房地产的税费政策
C、国际与国内均出现了通货膨胀
D、对可比实例进行了装修改造
2、挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
第四讲：如何进行交易日期修正随堂测验
1、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的格指数分别为:99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数)该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2 。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、8485
B、8536
C、10038
D、10098
2、为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、7737.83
B、8145.08
C、8423.57
D、8573.77
3、某房地产2017年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2017年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2017年10月的价格为( )元/㎡。
A、5110.51
B、5307.26
C、5549.95
D、5638.13
第五讲：如何进行区域因素修正随堂测验
1、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A、100/101
B、100/100
C、100/99
D、100/98
2、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（ ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A、标准化修正的分子应为100
B、标准化修正的分母应为97
C、房地产状况调整的分子应为100
D、房地产状况调整的分母应为95
单元测验_市场比较法
1、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。
A、成交价格
B、账面价格
C、正常价格
D、期望价格
2、估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、466
B、526
C、535
D、545
3、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
4、为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、7737.83
B、8145.08
C、8423.57
D、8573.77
5、下列哪一种情况会导致房地产的价格偏高（ ）
A、协议出让土地
B、购买相邻房地产
C、卖方不了解行情
D、设有抵押权的房地产
6、市区一工厂产业结构调整欲与外商合建商场，利用比较法进行土地资产评估时，下列中（）为最佳比较案例。
A、周围商场的售价
B、周围住宅用地的售价
C、周围工厂用地的售价
D、周围商品房售价
7、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。
A、所在区域的消费者观念发生了变化
B、国家调整了房地产的税费政策
C、国际与国内均出现了通货膨胀
D、对可比实例进行了装修改造
8、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。
A、630.0
B、650.0
C、661.5
D、682.5
9、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。
A、标准化修正的分子应为100
B、标准化修正的分母应为97
C、房地产状况调整的分子应为100
D、房地产状况调整的分母应为95
10、己知协议与招标的情况修正系比例关系为1:1.46，招标与拍卖的比例关系为 1:1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价为1600 元/ 平方米，而待估土地 要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为 ( ) 元/ 平方米。
A、1883.88
B、1984
C、1984
D、2896.64
11、某房地产2018年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2018年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2018年10月的价格为( )元/㎡。
A、5110.51
B、5307.26
C、5549.95
D、5638.13
12、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。
A、100/101
B、100/100
C、100/99
D、100/98
13、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的格指数分别为:99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数)该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2 。
A、8485
B、8536
C、10038
D、10098
14、比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件，配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。
15、在市场法估价中，用于作为比较的可比实例不动产价格可以用总价进行如实比较，而并不是一定要化为单价。
16、在市场估价中，统一中外货币单价时，应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。
17、比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。
18、某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。
19、在每宗不动产价格的形成过程中，实际存在着替代原理的一定作用。所以当在进行一宗不动产的估价时，估价对象的未知价格可以通过在同一供求范围内类似不动产的已知市场价格来求取。
20、一般认为可比实例的成交日期与估价时点相隔1年以上的不宜采用。
21、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
22、在选择可比实例时，可比实例不动产所处的地区应该与估价对象不动产所处的地区完全相同。
23、对在建工程的估价，可采用市场法估价。
24、在不动产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例的成交价格高多少或低多少的说法。
市场比较法单元作业
1、估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为()万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.466 B.526 C.535 D.545
市场比较法单元作业单选题
1、1.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买房应缴纳的税费为 3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为()万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28
2、2.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的格指数分别为:99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数) 该房地产2014年9月的价格为()元/m2 。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.8485 B.8536 C.10038 D.10098
3、3.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.7737.83 B.8145.08 C.8423.57 D.8573.77
4、4.为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元m2。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.3673.20 B.3673. 68 C.3790. 43 D.3790. 93
5、5.采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是( ) 。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.标准化修正的分子应为100 B.标准化修正的分母应为97 C.房地产状况调整的分子应为100 D.房地产状况调整的分母应为95
市场比较法单元作业多选题
1、1.下列房地产中,通常适用比较法估价的是()。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.标准厂房 B.行政办公楼 C.写字楼 D.房地产开发用地 E.在建工程
2、2.估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.建筑密度 B.土地使用期限 C.基础设施完备程度 D.容积率 E.周边道路交通管制情况
3、3.估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有( ) 。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） A.土地形状 B.土质状况 C.土地使用年限 D.土地开发程度 E.容积率
4、4.比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.租赁权限制情况 B.交易税费负担转嫁情况 C.已抵押担保债权情况 D地役权设立情况 E.利用方式限制情况
5、5.估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括的内容有()。（《房地产开发理论与方法》模拟题一） A.地役权设立情况 B.土地使用期限 C.基础设施完备程度 D.容积率 E.临街状况
市场比较法单元作业判断题
1、1.在采用比较法估价时,如果估价对象为普通装修,可比实例为高档装修,则在建立比较基础时,应将可比实例的装修价值扣除。()（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
2、2.可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债券，统一为不带债权债务的价格。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
3、3.房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。( )（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
4、4.比较法估价中进行房地产状况调整,是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时，点的估价对象状况下的价格。( )（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
5、5.比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。( ) （2017年《房地产开发理论与方法》真题）
市场比较法单元作业计算题
1、1. （2016年《房地产开发理论与方法》真题）为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例，有关资料如下: (1)可比实例及其交易情况见下表。 可比实例 A B C 面积 使用面积60m2，使用面积与建筑面积比为0.72:1 建筑面积82 m2 建筑面积70 m2 成交价格 112万元人民币 卖方实得16.5万美元 115万元港币 成交价格说明 带家具家电整体转售，其中家具家电等价值3.5万元人民币 买卖中双方应缴纳的税费分别为5%、7%，双方应缴纳税费均有买方负担 首付30%，余款一年后一次付清，年利率为6% 成交日期 2016年1月31日 2016年6月30 日 2016年7月3日 交易情况 ﹣4% +2% +1% 比较价值权重 0.3 0.3 0.4 上表中，交易情况判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。 (2)该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表(均以上月末为100)。 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数 100 98.6 98.6 96.8 96.0 98.5 98.6 99.2 98.8 (3)房地产状况比较结果见下表。 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.3 100 90 98 102 因素2 0.3 100 92 102 104 因素3 0.2 100 103 96 106 因素4 0.2 100 94 96 98 假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
第七周：收益还原法
第一讲：何为收益法随堂测验
1、收益法中所指的收益是（ ）
A、估价时点前一年的收益
B、估价时点前若干年的平均收益
C、估价时点以后的未来预期正常收益
D、估价时点前最高盈利年份的收益
2、通常把收益法测算出来的价格称为（ ）
A、积算价格
B、比准价格
C、收益价格
D、市场价格
3、收益法适用的条件是房地产的（ ）
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
4、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（ ）都能够较准确的量化。
A、收益
B、经营方式
C、市场状况
D、风险
5、收益性房地产包括（ ）
A、未出租的餐馆
B、农地
C、加油站
D、未开发的土地
6、以下不是以预期原理为理论依据的估价方法是（ ）
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、路线价法
第二讲：如何估算净收益随堂测验
1、收益性房地产的价值高低不取决于（ ）
A、已经获得净收益的大小
B、未来获得净收益的风险
C、未来获得净收益的大小
D、目前总收益的大小
2、净收益的测算途径可分为（ ）
A、基于租赁收入测算净收益
B、基于营业收入测算净收益
C、基于销售收入测算净收益
D、基于期末转售收益
3、净收益是从（ ）中扣除空置和收租损失和运营费用以后得到的归因于房地产的收入。
A、有效毛收入
B、潜在毛租金收入
C、其他收入中
D、抵押贷款还本付息
4、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用包含（ ）等。
A、房地产改扩建费用
B、房屋装修折旧费
C、房屋内设备折旧费
D、抵押贷款还本付息额
第三讲：如何估算报酬率随堂测验
1、报酬率的表达式为（ ）
A、投资回报/所投入的资本
B、投资回收／所投入的资本
C、（投资回报+投资回收）／所投入的资本
D、（投资回收－投资回报）／所投入的资本
2、运用市场提取法求取的报酬率可能与估价价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（ ）
A、能够获得的交易实例数量较多
B、所取得的报酬率是利用过去的数量求取的
C、利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差
D、可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整
3、关于报酬率的说法，正确的是（ ）
A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C、报酬率不包括通货膨胀因素的影响
D、报酬率是在报酬资本化率法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
第四讲：如何估算资本化率随堂测验
1、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（ ）
A、7.65％
B、8.75％
C、9.42％
D、10.19％
2、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（ ）
A、资本化率应用在直接资本化法中
B、资本化率是有效毛收入乘数的倒数
C、资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率
D、资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算
第六讲：收益还原法总结随堂测验
1、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为( )万元。
A、39.36
B、45.00
C、131.22
D、170.58
2、某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为6万元,自有资金资本化率10%,抵押贷款常数为8.5%,则该房地产的价格是( )万元。
A、16.87
B、20.56
C、21.68
D、22.47
3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为市场租金减去合同租金
D、净收益应为合同租金减去运营费用
4、从投资角度理解,投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益,而不是购买该房地产本身。
单元测验_收益还原法
1、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金资本化率10%，抵押贷款常数为8.5%，则该房地产的价格是（ )万元。（《房地产开发理论与方法》模拟三）
A、16.87
B、20.56
C、21.68
D、22.47
2、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。（《房地产开发理论与方法》模拟三）
A、630.0
B、650.0
C、661.5
D、682.5
3、某宗不动产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗不动产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40％，该类不动产的资本化率为8％，该宗不动产的收益价格为（）万元。
A、457.40
B、476.98
C、686.10
D、715.48
4、关于报酬率的说法，正确的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
5、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为（ ）％。
A、6.0
B、6.9
C、8.8
D、9.0
6、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）万元。
A、899
B、1000
C、1349
D、1500
7、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
8、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。
A、43
B、112.5
C、123.3
D、150
9、净收益等于有效毛收入减去运营费用。 （ ）（《房地产开发理论与方法》模拟二）
10、不动产的价值通常不是基于其历史价值，生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。（ ）
收益还原法单元作业单选题
1、某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为（ ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.318.68 B.457.68 C.789.68 D.1146.81
2、关于报酬率的说法，正确的是( )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题) A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险 B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的 C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响 D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
3、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6% ，该房地产的价值为( )万元。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） A.489.99 B. 495.53 C. 695.53 D. 800.00
4、通过房租求取房地产净收益，不应扣除( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） A.空置损失 B.房产税 C.房屋折旧费 D.房屋保险费
5、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.在正常市场和运营条件估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
收益还原法单元作业多选题
1、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（ ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.评估投资价值可选用较乐观的估计值 B.评估抵押应选用较保守的估计值 C.评估期房市场价格应选用最高的估计值 D.评估买卖价格应选用最可能的估计值 E.评估保险价值应选用最低的估计值
2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.农地 B.写字楼 C.加油站 D.二手商品住宅 E.行政办公楼
3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.收益期应为租赁合同剩余租赁期 B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C.净收益应为合同租金减去运营费用 D.净收益应为市场租金减去运营费用 E.净收益应为市场租金减去合同租金
4、下列属于报酬率求取方法的是( )。（《房地产开发理论与方法》模拟二） A.累加法 B.功能法 C.市场提取法 D.投资收益率排序插人法 E.均衡法
5、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（ )。（《房地产开发理论与方法》模拟三） A.资本化率应用在直接资本化法中 B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数 C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率 D.资本化率能明确表示房地产的获利能力 E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算
收益还原法单元作业判断题
1、从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
2、对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
3、某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
4、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
5、净收益等于有效毛收入减去运营费用。（《房地产开发理论与方法》模拟二）
收益还原法单元作业计算题
1、某商铺共二层，总建筑面积200m2。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/ m2，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺以目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
第十周：重置成本法
第一讲：何谓成本法随堂测验
1、成本法的本质是以房地产的( ）为导向求取房地产的价值。
A、建筑规模
B、基础成本
C、重新开发成本
D、建后利润
第二讲：解读成本法的测算随堂测验
1、成本法的本质是以房地产的( ）为导向求取房地产的价值。
A、建筑规模
B、基础成本
C、重新开发成本
D、建后利润
第三讲：建筑物重置价格测算随堂测验
1、建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
第四讲：建筑物折旧内涵随堂测验
1、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、写字楼层高偏低
B、厂房受酸雨腐蚀
C、住宅库存量过大
D、在建工程基础不均匀沉降
第五讲：建筑物折旧—年限法随堂测验
1、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念适用合理的是（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、已使用年限、耐用年龄、残值率
B、有效年龄、预期经济寿命、残值率
C、已使用年限、预期经济寿命、残值率
D、有效年龄、耐用年龄、残值率
第六讲：建筑物折旧—分解法随堂测验
1、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（ ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A、1.43%
B、2.00%
C、7.86%
D、11.00%
第八讲：单纯土地价格的评估案例随堂测验
1、某综合楼的土地成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售费用和销售税费分别为售价的6%和2%，开发利润为200万元。该综合楼的价值为( )万元。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A、2391.30
B、2367.75
C、2405.63
D、2471.49
单元测验_重置成本法
1、新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
2、通常把成本法测算出的价值简称为（ ）。
A、市场价格
B、比准价格
C、积算价格
D、收益价格
3、成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（ ）。
A、价格
B、利润
C、费用
D、支出
4、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、写字楼层高偏低
B、厂房受酸雨腐蚀
C、住宅库存量过大
D、在建工程基础不均匀沉降
5、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用不包括( )。（《房地产开发理论与方法》模拟二）
A、土地补偿费
B、安置补助费
C、地上附着物和青苗的补偿费
D、土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E、安排被征地农民的社会保障费用
6、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（ ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
A、1.43%
B、2.00%
C、7.86%
D、11.00%
7、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2。目前该房地产的土地重新构建价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为( )元/m2。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、4870
B、5020
C、5340
D、5520
8、厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）
A、40
B、42
C、48
D、50
9、某住宅小区附近新建一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）
A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
10、估价上的折旧应注重的是（）
A、原始取得价值的减价修正
B、原始取得价值的摊销与回收
C、重置价值的摊销与回收
D、价值的减价修正
11、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念适用合理的是（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、已使用年限、耐用年龄、残值率
B、有效年龄、预期经济寿命、残值率
C、已使用年限、预期经济寿命、残值率
D、有效年龄、耐用年龄、残值率
12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）
A、76880
B、79104
C、77952
D、81562
13、成本法的本质是以房地产的( ）为导向求取房地产的价值。（《房地产开发理论与方法》模拟二）
A、建筑规模
B、基础成本
C、重新开发成本
D、建后利润
14、建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
15、有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
重置成本法单元作业单选题
1、某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为( )元/m2。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.2204.55 B.2397.99 C.3123.19 D.3345.64
2、关于建筑物经济寿命说法，正确的是()。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
3、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降
4、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（ ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.1.43% B.2.00% C.7.86% D.11.00%
5、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
重置成本法单元作业多选题
1、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.土地补偿费与安置补助费 B.地上附着物和青苗的补偿费 C.征地管理费 D.安排被征地农民的社会保障费 E.场地平整费
2、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有( )。（2014年《房地产开发理论与方法》真题） A.估价对象土地取得成本为196万元 B.应计算利息项目的总额为535万元 C.土地取得成本的计息期为1.5年 D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元 E.开发利润为64.20万元
3、关于建筑物寿命的说法，正确的有( ）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命 B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命 C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命 D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命 E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命
4、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.供求关系短期内不太稳定 B.自由竞争的市场环境 C.较长时期的市场运行 D.可大量重复开发建设 E.成本和效用变动不同步
5、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有( )。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用 B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用 C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用 D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用 E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
重置成本法单元作业判断题
1、建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
2、建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
3、有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
4、成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
5、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
重置成本法单元作业计算题
1、某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用年限50年的某块地，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/ m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）
第十三周：假设开发法
第一讲：假设开发法概念随堂测验
1、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B、弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C、弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D、弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
2、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（ ）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B、采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C、静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D、开发利润率应为扣除所得税后的净利润率
3、运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。
A、实用价值
B、有效价值
C、折算价值
D、时间价值
第二讲：假设开发法的时点问题随堂测验
1、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)
A、开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况的价值
B、开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产
C、后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值
D、需测算后续开发的应得利润
2、关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（ ）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A、开发经营期可分为建设期和经营期
B、建设期的起点与开发经营期的起点相同
C、经营期可具体分为销售期和运营期
D、建设期和经营期不会重叠
第三讲：解剖假设开发法的计算公式随堂测验
1、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、待开发房地产价值
B、后续的建设成本
C、后续的管理费用
D、待开发房地产取得的税费
2、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2，该房地产的市场价值为（ ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、1945
B、2000
C、2695
D、2750
单元测验_假设开发法
1、假设开发法在形式上（ ）
A、评估新建不动产价格的成本法
B、评估新建不动产价格的成本法的倒算
C、评估新建不动产价格的收益法的倒算法
D、评估不动产价格的成本法的倒算
2、现有一宗规划用途为商住混合的城市土地，采用假设开发法估价，假设纯商业用途的估算结果是800万元，按纯居住用途的结果估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800－1000万元
3、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（ ）评估。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、推测法
4、某市有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需要，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势预测法
5、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A、弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B、弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C、弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D、弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
6、土地利用时会受到土地用途容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于( )。
A、拥有的房地产权利
B、受其他房地产权利的限制情况
C、受房地产权利以外因素的限制
D、额外的利益或好处
7、关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（ ）。
A、开发经营期可分为建设期和经营期
B、建设期的起点与开发经营期的起点相同
C、经营期可具体分为销售期和运营期
D、建设期和经营期不会重叠
8、确定开发经营期的目的，是为了（ ）。
A、把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入
B、确定从取得待开发土地到施工开始的这段时间
C、为了与投资项目评估中现金流量分析的口径一致，便于比较
D、把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入，利息的负担，预测开发完成后的不动产售价、租金以及为各项收入与支出的折现计算等服务
9、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（ ）。
A、根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B、采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C、静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D、开发利润率应为扣除所得税后的净利润率
10、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。
A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B、待开发房地产建设发包日期
C、取得待开发房地产的日期
D、房地产开发完成并投入使用的日期
11、某房地产的建筑面积为2500，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/，重建后的房地产市场价格为15000元/，该房地产的市场价值为（ ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A、1945
B、2000
C、2695
D、2750
12、现有某总建筑面积为15000的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需要1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。
A、3939.61
B、4433.88
C、4768.50
D、5652.09
13、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。
14、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。
15、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。
16、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发不动产在投资开发前后的状况；二是要把握投资开发后的不动产经营方式。
17、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实
学习通不动产评估
不动产评估是指按照评估标准和方法，对不动产进行价值判断和评估的过程。
学习通不动产评估课程简介
学习通不动产评估课程是一个涵盖了不动产评估基础知识、实务案例分析及评估技术的视频学习课程。该课程不仅适合对不动产评估感兴趣的初学者，也适合从事不动产评估工作的专业人士提高自己的技能和水平。
学习通不动产评估课程内容
该课程共包含13个章节，包括：
- 第一章 不动产评估概述
- 第二章 不动产评估法律法规
- 第三章 不动产评估标准与规范
- 第四章 不动产评估基础
- 第五章 不动产市场调研
- 第六章 房地产投资与估值
- 第七章 不动产评估方法
- 第八章 不动产评估案例分析
- 第九章 不动产评估技术
- 第十章 不动产评估报告
- 第十一章 不动产评估审核与验收
- 第十二章 不动产评估实务
- 第十三章 不动产评估发展趋势
学习通不动产评估课程特点
该课程具有以下几个特点：
- 知识点全面：该课程全面涵盖了不动产评估相关的法律法规、标准与规范、基础知识、技术、案例分析等方面的内容。
- 案例丰富：该课程提供了大量的案例分析，帮助学员更好地掌握不动产评估实务。
- 实用性强：该课程注重实践应用，针对不同的评估对象提供了适用的评估方法和技术。
- 专家讲解：该课程由多名不动产评估专家讲解，教学质量有保证。
- 自学模式：该课程采用自学模式，学员可以根据自己的时间和进度进行学习，方便灵活。
学习通不动产评估课程收益
通过学习该课程，学员可以获得以下收益：
- 掌握不动产评估的基础知识和方法，提高自己的评估能力。
- 了解不动产市场的发展趋势和变化，为投资和决策提供参考。
- 学习优秀的评估案例，培养自己的案例分析能力。
- 提高自己的职业素质和竞争力。
结语
不动产评估是一个非常重要的行业，掌握不动产评估的技能和知识对于从事房地产、金融、投资等行业的人士来说都是非常有价值的。学习通不动产评估课程可以帮助学员全面系统地掌握不动产评估相关的知识和技能，提高自己的职业素质和竞争力。如果您感兴趣，不妨加入学习吧。
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